부동산 계약서 작성 시 준비서류, 계약 당사자 계약 조건 확인, 특약 작성 시 기본원칙(대출금 승계, 임대차, 대리인, 하자보수책임, 계약변동 금지 등)

부동산 계약서 작성 시 준비서류, 계약 당사자 계약 조건 확인, 특약 작성 시 기본원칙(대출금 승계, 임대차, 대리인, 하자보수책임, 계약변동 금지 등)

부동산 계약서 작성 시 준비서류, 계약 당사자 계약 조건 확인, 특약 작성 시 기본원칙

 

1. 계약서 작성

1-1. 계약 일시, 장소 결정, 본인 참석여부 확인

① 사전 계약 일자 약속 

② 장소는 공인중개사 사무소가 원칙 

→ 제한 시 합의된 장소

③ 본인 참석여부 확인

 → 본인 참석여부에 따라 준비서류 다름

④ 공인중개사 협회 또는 국토 교통부 표준계약서 활용

 

1-2. 준비서류

① 매도인 : 본인 신분증, 도장, 등기권리증, 주민등록등본, 임대차계약서

② 매수인 : 신분증, 주민등록등본, 도장

③ 공인중개사 : 등기부등본(토지, 건물 각각), 건축물대장, 임대대장, 토지대장, 지적(임야)도, 공유자 인명부 토지이용계획확인원 등

④ 대리인 : 매도인 인감증명서(최근 3개월 이내), 위임장, 대리인 신분증, 대리인 도장, 매도인 인감도장

⑤ 미성년자 : 법정대리인의 동의서, 법정대리인 인감증명서, 본인 신분증, 본인 도장, 본인 인감증명서

⑥ 개인정보동의서, 자금계획계획서 공제증서

 

2. 계약서 작성 시 확인사항

계약서 작성 시 확인사항

2-1. 계약 당사자 확인

① 신분증과 준비서류 확인, 위조 여부 조사

② 등기부 등본상의 권리자와 신분증 대조 확인

- 매도인 : 등기권리증과 신분증, 주민등록등본 확인

- 대리인 : 위임장 인감증명서

 

2-2. 계약 조건의 확인

① 매매대금 확정

② 지급 방법 : 계약금 10% 기준(관례상)

③ 지급시기 : 1차 중도금, 2차 중도금, 잔금 시기 

④ 대출금, 임차인의 승계여부

- 대출금은 매수자의 승계 자격 사전 확인

- 임차인의 승계 시 잔금에서 보증금 차감여부 확인

⑤ 권리 침해 사항의 해결방법

- 압류, 가압류, 가등기, 국세체납 등

⑥ 기타 협조 사항의 사전 합의 

- 특약으로 명시

 

3. 특약 작성 시 확인사항

특약 작성 시 확인사항

3-1. 상태에 관한 사항

① 현재 상태대로 매매(임대)한다.

② 고장 상태나 수선을 요하는 사항, 시정사항 등 부동산 상해 언급

③ 지목이 다른 경우, 일부 거래, 수량매매, 지분, 환지 등 

 

3-2. 대출금의 승계, 상환 등

① 대출의 승계 여부, 중도 상환 수수료 매도자 부담 원칙

② 대출 시 협조사항, 일부상환, 수혜자 비용 부담 원칙

③ 매도자 담보 제공, 협조 조항 

 

3-3. 임대차 현황

① 임차인 현황 및 임대 보증금 승계, 잔액에서 차감 여부

② 임대료 및 관리비의 정산

→ 일일 계산 원칙

③ 계약 진행 중인 임대차의 처리방법

 

3-4. 대리인 조항

대리인 인적사항, 본인 추인, 본인 통화 내역 등

 

3-5. 하자 보수 책임 조항

① 주요시설의 하자 내역 및 처리방법

② 분쟁 소지가 있는 물건, 제외물건 표시

 

3-6. 계약의 변동 금지

① 계약 후 잔금 시까지 권리관계 유지 조항

② 추가 근저당 설정 금지 

③ 변동(위반)시의 처리 방법