상가 양도소득세 개정 및 양도소득세 계산, 용도 변경 후 양도 시 문제점

상가 양도소득세 개정 및 양도소득세 계산

상가 양도소득세 계산

 

고가 겸용 주택의 주택과 주택 외 부분 과세 합리화(소득세법 시행령 제160조)

1. 개정취지

양도가액이 12억 원을 초과하는 고가의 상가주택에 대해 주택 면적이 넓어도 상가 면적 부분은 상가로 과세하는 게 합리적

※ 12억원 이하 상가 주택의 경우 현행 규정대로 주택면적이 클 경우 전체를 주택으로 봄

 

2. 개정내용

※ 겸용 주택 : 하나의 건물이 주택+주택 외 부분으로 복합된 것

 

3. 적용시기 및 적용례

2022.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

 

상가 양도소득세 계산

예시) 상가주택 양도세(2022년 이후 양도분)

1. 취득가액 : 6억 원

2. 양도가액 : 16억 원

3. 면적 비율 : 주택 70%, 상가 30%

4. 1세대 1 주택자, 10년 보유 및 거주

5. 필요경비 없음, 기본공제 적용

2022년 상가 양도소득세 계산

2022년부터 납부할 세액이 약 7,100만 원 정도 늘어나고, 작년에 매도한 분과 그렇지 못한 분은 며칠 차이로 엄청난 세금을 납부하게 됩니다.

매매가가 12억 원 조금 넘는 상가주택이라면 12억 원을 초과하지 않도록 하시는 게 좋습니다,.

 

 

상가 부분을 주택으로 용도 변경 후 양도 시 문제점

주택으로 용도 변경 시 주거용 층수가 4개 층 이상이 될 경우 다세대 주택이 되기에 다주택자 리스크가 발생할 수 있습니다.

비과세 적용은 용도변경 시점부터 다시 보유 및 거주기간을 기산 하기 때문에 최소 2년 이상의 기간이 추가로 필요합니다.

 

상가주택 투자 시 취득, 보유, 양도 등 전체적인 단계에서 세금과 현금 흐름을 감안해서 결정하시는 게 좋습니다.