부동산 매매(매도, 매수) 임대(임차) 시 가계약, 계약 전, 계약 시 확인사항

부동산 매매(매도, 매수)  임대(임차) 시 가계약, 계약 전, 계약 시 확인사항 

부동산 매매(매도, 매수)  임대(임차) 시 가계약, 계약 전, 계약 시 확인사항

 

1. 가계약 시 확인사항

가계약금은 본계약의 성립여부가 중요

가계약 시 확인사항

① 계약서를 작성하지 않고 '가계약금'으로 영수증교부 

→ 가계약

 

② 계약서를 작성하지 않고 '계약금 명목으로먼저 일부를 송금'

* 임대인에게 카톡이나 문자로 보냄

→ 계약금

 

③ 계약서 작성 후 '가계약' 명시

→ 가계약

 

④ 계약서 작성 후 '가계약' 명시 안함

→ 계약금

 

⑤ '당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우 

→ 계약금 이행을 청구하거나 계약금 약정을 해제 할 수 있다.(대법원 2008.03.13)

 

⑥ '매도인이 계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제 할 수 없다.

→ 실제받은 금원이 아니라 '약정 계약금'으로 본다.(대법원 2015.04.23)

 

⑦ 가계약도 일종의 계약으로 효력 발생하려면 가계약 체결당시 매매물건과 매매대금, 중요부분과 계약의 구체적인 조건에 대한 합의가 특정되어야 하며, 입증도 가능해야 한다.

* 가계약이라 쓰지말고 계약금의 일부라고 해야 함

→ 조건이 명확해야 구두계약도 계약으로 인정

 

2. 계약 전 확인사항

계약 전 확인사항

① 지번주소 / 도로명 주소(인적사항)

② 등기사항증명서 - 공인중개사가 직접 당일발급(예전 출력물 인정X)

③ 등기권리증(확인 서면), 분양계약서 무조건 원본(경찰서 신고)

④ 대리인 작성 시 - 위임장+인감증명서(본인발급)

⑤ 본인통장(원본) - 대리인 계좌X, 복사본X, 

- 최신통장은 의심하고 위조 신분증으로 만든 통장, 월세입자가계약시받은 임대인 신분증으로 전세로 임대하고 보증금 받고 연락두절하는 경우가 많음

⑥ 국민건강보험증으로 가족증명

⑦ 스피커폰으로 확인

 

3. 계약 시 확인사항

계약 시 확인사항

① 잔금전 입주 협의 - 입주시키기는 쉬우나 내보내긴 힘듬

② 중도금 후 인테리어나 입주, 관리비 지급시기 확인

③ 계약금만 지급된 상태에서 계약해지시 철거책임 확인

④ 전세권 설정 시 은행에서 중개사 또는 현장사실 확인

⑤ 은행, 법무사, 이사업체, 인테리어업체 등 확인

⑥ 사진찍어놓거나 인수인계 명확하게 하기

⑦ 잔금 시 은행한도조절, 현금필요여부, 중개보수 등

⑧ 법인 거래 시 매입계정원장은 법무사를 통해 확인

⑨ 계약금 수표지급 시 복사