부동산 임대수입 신고 조건 및 부과방식, 주택 임대소득 과세요건

부동산 임대수입 신고 조건 및 부과방식, 주택 임대소득 과세요건

부동산 임대수입 신고 조건 및 부과방식, 주택 임대소득 과세요건

주택을 임대 수익이 발생했을 때 소득세가 부과되는 기준과 부동산 임대수입 신고 시 추계 신고가 유리한지?기장신고가 유리한지?알아보도록 하겠습니다.

 

1. 주택 임대수입에 소득세가 부과되는 조건

구분	내용
조건	① 기준시가 9억원 초과 고가주택을 임대하는 경우 ② 국외에 있는 주택을 임대하는 경우 ③ 2채 이상의 주택을 소유한 납세자가 주택을 임대하는 경우 ※ 3가지 조건 중 한 가지 이상 해당될 경우 소득세 부과
		부과 방식	연간 월세 합계액+전세금·임대보증금에 대한 간주임대료 ※ 주택 수, 보증금 규모에 따라 간주임대료 적용 기준 다름

 

2. 소득세가 부과되는 조건 3가지

① 기준시가 9억 원 초과 고가주택 임대

과세기간 종료일(매년 12월 31일) 또는 해당 주택의 양도일 기준 기준시가 9억원 초과 주택을 임대할 때 임대소득에 대한 소득세가 부과됩니다.

 

② 국외에 있는 주택을 임대

 

③ 2채 이상의 주택을 소유한 납세자가 주택을 임대

본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하여 주택 수로 계산합니다. 다가구주택의 경우에는 1채의 주택으로 분류하되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1채의 주택으로 계산합니다.

위 내용 중 한 가지 이상의 조건에 해당될 때 소득세가 부과되고, 주택 임대소득은 월세, 그리고 전세금 등에 대한 간주임대료를 합한 값을 총수입으로 계산해 소득세를 과세합니다.

※ 간주임대료 전세금과 같은 임대보증금을 통해서 얻는 이자 수익을 임대수입으로 간주해 소득세를 부과하는 제도인데요. 임대보증금에 일정 이율(정기예금 이자율‧2021년 귀속 연 1.2%)을 곱해서 계산하고 있습니다. 월세의 경우 임대인이 받은 연간 월세액이 과세 대상이지만 전세금 등에 대한 간주임대료는 특정 조건을 충족했을 때만 과세 대상입니다. 전세금 등에 대한 간주임대료는 비소형(1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 초과 혹은 해당 과세기간 기준시가 2억원 초과) 3주택 이상 보유자 중 전세금 또는 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 대해서 정기예금 이자율(2021년 귀속 연 1.2%)을 곱한 값을 임대수입에 포함해 과세하고 있습니다. 비소형 주택을 3채 이상 갖고 있는 납세자가 임차인으로부터 받은 전세금이나 보증금을 합한 금액이 3억원을 초과하는 경우에 3억원을 초과하는 금액의 60%에 대해 정기예금 이자율을 곱한 값을 간주임대료로 계산해 수입금액으로 계산한다는 뜻입니다. 1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 동시에 해당 과세기간 기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 간주임대료 과세대상 주택 수에서 제외되고요. 월세의 경우 소형 주택이든 비소형 주택이든 상관없이 모두 과세대상입니다.

 

3. 주택 임대소득 과세요건

구분	내용
주택 수	월세	보증금
1주택	비과세	간주임대료 과세 제외
2주택	과세
3주택 이상		간주임대료 과세
비고	연간 2,000만원 이하의 주택 임대소득은 분리과세와 종합과세 중에서 택할 수 있음

1) 기준시가 9억 원 초과 고가주택 및 국외 주택에 대한 월세 임대소득은 1주택자도 과세

2) 1세대·1호당 주거전용면적 40㎡이하이면서 해당 과세기준 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료 과세대상 주택 수에서 제외. 전세금 또는 보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 금액의 60%에 대해서만 간주임대료로 과세

 

연간 총 수입금액이 2,000만 원 이하인 주택임대 소득의 경우 납세자가 종합과세와 분리과세 중 자신에서 유리한 과세 방식을 선택할 수 있습니다. 

종합과세는 주택임대 소득을 다른 소득(이자,배당,사업,근로,연금,기타)과 합산해서 종합소득세를 부과하는 방식이고, 분리과세는 주택임대 소득을 다른 소득과 합산하지 않고, 별도의 세율로 세납을 납부하는 방식입니다.